Grundsteuerreform Grundsteuer Duisburg NRW Steuerberater

Reform der Grundsteuer - Bewertung nach neuem Recht

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem Grundgesetzes erklärt. Hintergrund waren steuerliche Ungleichbehandlungen von Grundvermögen aufgrund fehlender Anpassungen an aktuelle Gegebenheiten.

Der Bundesgesetzgeber hat nun die Grundsteuer reformiert. Das sogenannte Bundesmodell gilt grundsätzlich bundesweit, sofern ein Land nicht von der Möglichkeit Gebrauch macht, ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen.

Während z.B. das Land Bayern von dieser Öffnungsklausel Gebrauch machen will, haben sich die meisten Länder - wie auch NRW - zur Anwendung des Bundesmodells entschieden.

Das neue Grundsteuerrecht findet zwar erst ab dem Jahr 2025 Anwendung, jedoch sind bereits in Kürze Steuererklärungen zur Feststellung des neuen Grundbesitzwertes auf den 1. Januar 2022 abzugeben.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und bildet deren Haupteinnahmequelle.

Die Grundsteuer basiert auf dem sogenannten "Grundsteuerwert", der zunächst mit einer Steuermesszahl und anschließend mit einem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert wird.

Zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes durch die Finanzverwaltung ist die Einreichung einer Feststellungserklärung erforderlich.

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Ermittlung des Grundsteuerwertes / Bewertung der Grundstücke

Nach der Bundesregelung, wie sie im Bewertungsgesetz geregelt ist, werden die Grundstücke  wie nachfolgend (vereinfacht) beschrieben bewertet.

Grundsteuer unbebaute Grundstücke
Bodenrichtwert
x
Fläche

Unbebaute Grundstücke

Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der einfachste Fall:

Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Multiplikation der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts.

Grundsteuer bebaute Grundstücke Dommermuth Steuerberater Vinckeweg 17 Duisburg
Ertragswert
oder
Sachwert

Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart nach dem Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren bewertet.

Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Dieser Abschnitt soll lediglich einen Überblick über das Ertragswert- und Sachwertverfahrens verschaffen, ist aber dennoch äußerst komplex. Steigen Sie bitte dennoch nicht aus; im Fall der Fälle springen Sie einfach zum nachfolgenden Abschnitt "Was können wir als Ihr Steuerberater für Sie tun?".

Grundsteuerreform Einfamilienhaus Eigentumswohnung Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren

Anwendung bei folgenden Grundstücksarten:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mietwohn-Grundstücke
- Wohnungseigentum

Nach dem Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Summe 

  • des kapitalisierten Reinertrags und
  • des abgezinsten Bodenwerts.

Kapitalisierter Reinertrag

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten. Zu beachten ist, dass der Rohertrag nicht aus tatsächlichen Mieten und Aufwendungen ermittelt wird: Abhängig von Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Mietniveaustufen werden fiktive Nettokaltmieten und pauschale Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt.

Die Kapitalisierung des Reinertrags erfolgt mittels gesetzlich vorgegebener Zinssätze.

Abgezinster Bodenwert

Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwertes wird vom Wert des unbebauten Grundstücks ausgegangen (ggf. Anpassung durch Umrechnungskoeffizienten).  Die Abzinsung erfolgt mittels eines Abzinsungsfaktors in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer.

Selbständig nutzbare Teilflächen unterliegen nicht der Abzinsung.

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Sachwertverfahren

Anwendung bei folgenden Grundstücksarten:
- Geschäftsgrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Teileigentum
- Sonstige bebaute Grundstücke

Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt voneinander bewertet. Der Grundsteuerwert ergibt sich somit aus der Summe 

  • des Wertes für das unbebaute Grundstück und
  • des Gebäudesachwerts

Unbebautes Grundstück

Der Wert des unbebauten Grundstücks ergibt sich wie oben beschrieben aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.

Gebäudesachwert

Der Gebäudesachwert ermittelt sich anhand von sog. "Normalherstellungskosten", die mit der Bruttogrundfläche (nicht: Nutzfläche) des Gebäudes zu multiplizieren sind. Die Normalherstellungskosten wurden gesetzlich festgelegt und unterscheiden sich nach Gebäudeart und  Baujahrgruppe. Anschließend erfolgt noch eine Anpassung mit aktuellen Baupreisindizes des statistischen Bundeamtes und eine Alterswertminderung.

Zu guter Letzt ist der so berechnete "vorläufige" Sachwert mit einer wiederum gesetzlich definierten Wertzahl zu definieren.

Dies wirkt kompliziert? Ist es auch!

Denn das, was Sie hier lesen, ist nur ein grober Überblick. Das Bewertungsgesetz enthält eine Vielzahl an Tabellen mit Werten, Prozentsätzen, Faktoren, die bei der Bewertung zu berücksichtigen sind.

Was können wir als Ihr Steuerberater für Sie tun?

Wir geben alles, um für Sie den Aufwand so gering wie möglich zu halten!

Wir haben uns intensiv mit der neuen Grundsteuerreform befasst und ein eigenes Grundsteuer-Berechnungsprogramm entwickelt.

Mit diesem Berechnungsprogramm können wir Ihre Grundstücksdaten erfassen und mit den vielen vom Bewertungsgesetz vorgegebenen Werten, Prozentsätzen und Faktoren verarbeiten. Sie erhalten anschließend von uns eine fertige Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes.

Anschließend prüfen wir Ihre Bescheide über die gesonderte Feststellung des Grundsteuerwertes auf Richtigkeit und legen, wenn nötig, Einspruch ein.